Vous devez financer des gros travaux en copropriété et vous vous demandez comment procéder pour l’appel de fonds ? Vous voulez comprendre les règles, les aides disponibles et les obligations légales ?
Pas de panique ! Financer des travaux d’envergure dans votre immeuble n’est pas si compliqué quand on connaît les bonnes procédures.
Que ce soit pour une rénovation de toiture, l’installation d’une borne de recharge ou la rénovation du système de chauffage collectif, vous allez découvrir tout ce qu’il faut savoir pour organiser votre appel de fonds et mobiliser les financements.
Vous êtes prêt ? C’est parti pour un tour d’horizon complet !
Qu’est-ce qu’un appel de fonds pour gros travaux en copropriété ?
Un appel de fonds est la procédure par laquelle le syndic demande à chaque copropriétaire de verser sa quote-part pour financer des travaux votés en assemblée générale. C’est tout simplement le moyen de collecter l’argent nécessaire aux gros chantiers de votre immeuble.
Le principe est simple : le syndic de copropriété répartit le coût total des travaux entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes de copropriété. Si vous possédez 5% de l’immeuble, vous payez 5% du montant total des travaux sur les parties communes.
Contrairement aux charges courantes qui sont prévisibles, l’appel de fonds pour gros travaux intervient de façon ponctuelle. Il peut être exceptionnel (pour des travaux urgents) ou programmé dans le cadre du budget prévisionnel.
La répartition suit généralement les tantièmes généraux, sauf cas particuliers où certains travaux ne concernent qu’une partie des copropriétaires (par exemple, les ascenseurs pour un immeuble avec des rez-de-chaussée).
Fonds de travaux obligatoire : votre premier financement
Depuis 2023, toutes les copropriétés doivent constituer un fonds de travaux. Cette obligation s’applique progressivement selon la taille de votre copropriété :
- Plus de 200 lots : depuis le 1er janvier 2023
- Entre 51 et 200 lots : depuis le 1er janvier 2024
- Jusqu’à 50 lots : à partir du 1er janvier 2025
Le montant minimum de cotisation annuelle correspond à 5% du budget prévisionnel de charges courantes. Si votre copropriété a adopté un plan pluriannuel de travaux (PPT), ce taux peut être réduit à 2,5% du montant des travaux prévus.
Ce fonds travaux permet d’anticiper les gros chantiers et de réduire l’impact des appels de fonds exceptionnels. L’argent est placé sur un compte séquestre dédié, distinct des autres comptes de la copropriété.
Si un copropriétaire vend son lot, il récupère sa quote-part du fonds lors de la signature de l’acte de vente. C’est un système qui protège tout le monde et facilite le financement des travaux d’amélioration.
Les aides financières pour réduire votre reste à charge
MaPrimeRénov’ Copropriété : l’aide phare
MaPrimeRénov’ Copropriété finance 30% à 45% du coût des travaux de rénovation énergétique. Pour en bénéficier, votre projet doit permettre un gain énergétique d’au moins 35%.
| Gain énergétique | Taux d’aide | Plafond par logement |
|---|---|---|
| 35% à 50% | 30% | 25 000 € |
| Plus de 50% | 45% | 25 000 € |
Des bonifications s’ajoutent : +10% pour les immeubles classés F ou G, +20% pour les copropriétés fragiles. Chaque copropriétaire peut aussi toucher une prime individuelle de 1 500 € à 3 000 € selon ses revenus.
Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
Les CEE Coup de pouce rénovation globale offrent au minimum 27 €/m² pour une rénovation standard et 41 €/m² si votre nouveau système de chauffage utilise au moins 50% d’énergies renouvelables.
Ces primes se cumulent avec MaPrimeRénov’ et peuvent représenter plusieurs milliers d’euros pour votre copropriété. Les fournisseurs d’énergie (EDF, Engie, Total…) proposent ces aides directement.
Éco-PTZ collectif et prêts individuels
L’éco-PTZ collectif permet d’emprunter sans intérêt pour financer vos travaux de rénovation énergétique :
- 7 000 € pour un geste simple
- 17 000 € pour un bouquet de 2 travaux
- 30 000 € pour un bouquet de 3 travaux
- Jusqu’à 50 000 € pour une rénovation globale
Durée de remboursement : 15 ans maximum. Chaque copropriétaire peut aussi souscrire un éco-PTZ individuel pour sa quote-part des travaux ou ses travaux privatifs.
Procédure légale : voter et organiser l’appel de fonds
Vote en assemblée générale
Tous les gros travaux doivent être votés en assemblée générale. La majorité requise dépend du type de travaux :
- Majorité simple (article 24) : entretien et conservation des parties communes
- Majorité absolue (article 25) : travaux d’amélioration
- Double majorité (article 26) : travaux transformant l’usage des parties communes
Le syndic doit joindre à la convocation tous les documents nécessaires : devis détaillés, audit énergétique, plan de financement. Pour les aides comme MaPrimeRénov’, il faut obligatoirement faire appel à des professionnels RGE.
Lancement de l’appel de fonds
Une fois les travaux votés, le syndic procède à l’appel de fonds. Il doit :
- Ouvrir un compte dédié pour les sommes collectées
- Envoyer l’appel de fonds au moins 30 jours avant la date d’exigibilité
- Indiquer la répartition par copropriétaire selon les tantièmes
- Préciser les modalités de paiement et l’échéancier
L’appel peut être échelonné en plusieurs fois selon l’avancement des travaux. Cette approche limite l’impact sur la trésorerie de chaque copropriétaire et évite d’immobiliser des sommes importantes.
Gestion des impayés et recours du syndic
Que se passe-t-il si un copropriétaire ne peut pas payer sa quote-part des travaux ? Le syndic de copropriété dispose de plusieurs leviers renforcés :
Procédures judiciaires accélérées
En cas d’impayé, le syndic peut saisir le tribunal judiciaire selon une procédure simplifiée. Les charges de copropriété pour travaux bénéficient d’un statut privilégié qui facilite le recouvrement.
Le tribunal peut ordonner des saisies sur salaire, sur compte bancaire ou sur les biens du copropriétaire défaillant. Ces procédures sont souvent plus rapides que pour d’autres types de créances.
Hypothèque légale et privilège sur la vente
Le syndic peut inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire défaillant. Cette garantie protège la copropriété en cas de vente du bien.
Si le lot est vendu, les sommes dues à la copropriété (charges impayées et quote-part de travaux) sont prélevées en priorité sur le prix de vente avant remboursement du crédit immobilier.
Pour éviter ces situations délicates, beaucoup de copropriétés mettent en place des solutions d’étalement ou orientent les copropriétaires vers des prêts travaux bancaires.
Questions fréquentes
Est-ce que l’appel de fonds pour travaux en copropriété est obligatoire ?
Oui, une fois que les travaux sont votés en assemblée générale, chaque copropriétaire doit payer sa quote-part selon ses tantièmes. Le refus de payer peut entraîner des procédures judiciaires et des pénalités de retard.
Comment faire quand on ne peut pas payer les travaux de copropriété ?
Plusieurs solutions existent : négocier un échéancier avec le syndic, souscrire un prêt travaux individuel, demander l’aide d’organismes sociaux. Certaines banques proposent des prêts copropriété spécifiques à taux préférentiels. Il est important de ne pas rester sans réaction face à des travaux votés.
Quel est le délai de paiement pour un appel de fonds ?
L’appel de fonds doit être envoyé au moins 30 jours avant la date d’exigibilité. Le syndic peut prévoir des échéances trimestrielles ou selon l’avancement du chantier. En cas de travaux urgents, ce délai peut être réduit avec l’accord de l’assemblée générale.
Comment comptabiliser un appel de fonds travaux en copropriété ?
L’appel de fonds figure dans les comptes de la copropriété au crédit du compte ‘Copropriétaires – avances sur travaux’. Une fois les travaux réalisés, le montant est viré au débit des comptes de charges correspondants. Le fonds travaux fait l’objet d’une comptabilité séparée avec un compte dédié obligatoire.
